När du förvärvar en nyproducerad bostadsrätt skriver du på ett upplåtelseavtal och det är först då du blir bostadsrättshavare. Ibland ligger tecknande av upplåtelseavtal så nära tillträdet att det, av byggtekniska skäl, är omöjligt att göra tillval. Många vill förstås sätta sin personliga prägel på lägenheten genom egna tapet- och golvmaterial eller påverka den maskinella utrustningen.

För att göra detta möjligt har man skapat en möjlighet att i förväg komma överens om en framtida upplåtelse genom att teckna ett så kallat förhandsavtal. När du skrivit på ett förhandsavtal måste du fullfölja affären och betala insatsen för bostadsrätten och föreningen blir skyldig att upplåta bostadsrätten till dig. Du kan inte heller överlåta förhandsrätten till någon annan än make/maka eller sambo eller pantsätta din rätt enligt avtalet. Förhandsavtal är inte obligatoriska, men mycket vanliga. I samband med att förhandsavtalet skrivs på brukar bostadsrättsföreningen ta ut ett förskott på den framtida insatsen.

Förhandsavtal, som ska vara skriftligt, ska innehålla uppgift om parternas namn, vilken lägenhet som ska upplåtas, beräknad tidpunkt för upplåtelse, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och om förskott tas ut hur stor detta är.

När kan du då ha möjlighet att frånträda avtalet? Enligt bostadsrättslagen är det om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet.  Sammantaget kan sägas att möjligheterna att frånträda är rätt begränsade, så din bundenhet är stark när du skrivit på.

På marknaden finns också ett antal andra avtal, ibland kallade ”bokningsavtal”, ”reservationsavtal” och liknande. Dessa kan emellertid inte binda parterna till en framtida affär, det kan bara ett förhandsavtal göra.

På senare tid har bostadsutvecklarna börjat använda avtal som sträcker sig långt in i framtiden och är villkorade av att ett minsta antal förhandsavtal kan tecknas. Dessa avtal kan sträcka sig upp till ett par år in i framtiden och ha en så preliminär tidpunkt för upplåtelsen att den bara är preciserad till ett visst kvartal. Detta har inneburit problem för förhandstecknare. En så lång bindningstid kan ju göra att den som skrivit på ett förhandsavtal får ändrade förhållanden och inte längre är i behov av bostadsrätten eller får ändrade ekonomiska förhållanden och av det skälet inte har möjlighet att fullfölja affären. Detta har medfört att vi idag har ett stort antal processer mellan förening och förhandstecknare där den senare ansett sig ha rätt att frånträda avtalet, medan föreningen är av motsatt uppfattning. Det kommer att ta lång tid innan någon av dessa processer når en högre instans och vi får ett prejudikat.

Förmedlas affären av en mäklare så har han eller hon förstås en skyldighet en skyldighet att informera om avtalets innebörd, men rättsläget är alltså oklart. Ett råd är att du, innan du tecknar ett förhandsavtal med oprecis tidpunkt för upplåtelse eller tillträde eller som sträcker sig mycket långt in i framtiden, kanske tar hjälp av en jurist med att granska avtalsvillkoren.