När du köper en vara i handeln upprättas oftast inget köpekontrakt alls, utan transaktionen genomförs genom att du betalar för varan och tar den med dig.

Vid köp av begagnade fastigheter eller bostadsrätter upprättas visserligen köpekontrakt, eftersom det enligt lag är en förutsättning för köpets giltighet. Men dessa kontrakt är inte fullständiga. Istället fäster vi vår tillit till de utfyllande regler som finns i jordabalken respektive köplagen, och som reglerar köparens och säljarens skyldigheter samt vilka påföljder som blir aktuella vid avtalsbrott. Lite grovhugget kan det sägas att säljaren ansvarar för de garantier och utfästelser hen gör om fastighetens/bostadsrättens skick, samt för avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta, och som köparen inte kunnat upptäcka vid en så pass noggrann undersökning som den enskilda situationen påkallat. 

Vid köp av nyproducerade bostäder är läget något annorlunda: varken jordabalken eller köplagen är tillämpliga, eftersom det inte rör sig om något köp i juridisk mening. När det gäller bostadsrätter ingår ”köparen” och bostadsrättsföreningen först ett s.k. förhandsavtal, där föreningen åtar sig att vid ett senare tillfälle upplåta bostadsrätt till en specificerad lägenhet till köparen, medan köparen på motsvarande sätt åtar sig att förvärva bostadsrätten genom upplåtelseavtal. En tid, t.ex. tre månader, före det tilltänkta tillträdet sluts sedan upplåtelseavtalet mellan köparen och bostadsrättsföreningen.

Men vilket skick har den nya medlemmen rätt att kräva? Här är det viktigt att komma ihåg att medlemmen har ett avtal med bostadsrättsföreningen, inte byggentreprenören. Föreningen kan och bör vid fel i entreprenaden ställa de krav de har möjlighet till enligt entreprenadavtalet. Medlemmen får dock vända sig till föreningen. De regler som gäller finns i kapitel 7 i bostadsrättslagen, där det anges att bostadsrätten ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Är det en bostad ska det alltså gå att bo i lägenheten. Det gäller dock inte om parterna har avtalat om något annat. Håller bostadsrätten inte det skickmedlemmen kan kräva får hen begära att föreningen åtgärdar felet eller, om så inte sker inom rimlig tid, åtgärda felet på föreningens bekostnad. Om felet är väsentligt, och föreningen inte efter tillsägelse åtgärdar felet, får medlemmen även säga upp upplåtelseavtalet och, vid försummelse från föreningens sida, kräva skadestånd. Under den tid bostadsrätten är i nedsatt skick har medlemmen rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.

Det bör noteras att lägenheten mycket väl kan tänkas vara i brukbart skick även om den i något avseende avviker från vad individen förväntat sig. Bostadsrättsföreningen har här ett stort ansvar att tillvarata medlemmarnas intressen genom att påtala fel i entreprenaden och kontrollera att de åtgärdas på ett godtagbart sätt.