October 8, 2019

Juristen förklarar

Juristen förklarar

July 10, 2019

Juristen förklarar

Bostadsrätten – ett indirekt ägande

Den som köper en bostadsrätt ser det sannolikt oftast som att hen blir ägare till sin bostad. Det är emellertid en sanning med modifikation. I själva verket köper man en andel i en bostadsrättsförening, till vilken är knuten en i tiden obegränsad rätt att nyttja en viss lägenhet. Det är alltså föreningen, inte medlemmen, som äger fastigheten.

I utlandet är det vanligt med direktägda lägenheter, på engelska ofta kallade condominiums. Även sådana arrangemang kräver dock ett samarbete avseende förvaltningen av gemensamma utrymmen, vilket sker i form av föreningar som motsvarar svenska samfällighetsföreningar. Sedan 2009 finns det i Sverige möjlighet att skapa s.k. ägarlägenheter enligt en modell, där varje lägenhet utgör en egen fastighet, benämnd ägarlägenhetsfastighet, till vilken ägaren har lagfart. Eftersom ägarlägenheten räknas som en fastighet blir det jordabalken som reglerar frågor som köp, pantsättning, uthyrning mm.

Med bostadsrätter är det som sagt annorlunda. Det är bostadsrättsföreningen som äger lägenheten, och som genom dels sina stadgar, dels föreningsstämmans och styrelsens beslut, styr dess användning. Bostadsrättsföreningen har inte full frihet att agera hur den vill, då lagar såsom bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar och diskrimineringslagen anger ramarna och utgör ett visst skydd för befintliga och blivande medlemmar. Ändå har bostadsrättsföreningen stort inflytande över boendet i föreningens lägenheter.

Förhållandet mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen bär vissa likheter, men är inte identiskt med, förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Bland likheterna finns t.ex. att bostadsrättshavaren inte fritt får hyra ut sin bostadsrätt; istället krävs föreningsstyrelsens samtycke. Sådant samtycke ska visserligen ges om medlemmen har giltiga skäl, t.ex. att hen ska bo på annan ort en tid, och föreningen inte har giltiga skäl att vägra samtycke. Bostadsrätten skiljer sig dock från hyresrätten på flera sätt. Bl.a. ansvarar medlemmen helt för det s.k. inre skicket, vilket notabelt inkluderar kök och badrum. I gengäld har en bostadsrättsinnehavare betydligt större frihet än en hyresgäst att t.ex. måla väggar och köksluckor i de färger hen vill.

Samtidigt har bostadsrättsinnehavaren i egenskap av ägare full dispositionsrätt över sin bostadsrätt, och får fritt överlåta eller pantsätta den. Den utgör s.k. lös egendom och kan överlåtas eller pantsättas enligt vanliga civilrättsliga regler.

Sammanfattningsvis kan bostadsrätten som upplåtelseform sägas innebära ett indirekt ägande av bostaden. Bostadsrättsinnehavaren är ägare av bostadsrätten – återigen, en andel i föreningen samt en i tiden obegränsad rätt att nyttja en viss lägenhet – medan föreningen äger själva fastigheten och därmed även lägenheten. Medlemmens möjlighet till inflytande över fastighetens förvaltning ligger i att engagera sig i bostadsrättsföreningen, något som kommande inlägg här kommer att handla om. Håll utkik.   

Författare

Av: Ola Jingryd,

Senior Lecturer Law and Real Estate Science

Har du en fråga till Juristen?